Dans le sillage de l’essor de l’investissement dans l’hôtellerie, un nouveau type d’investissement immobilier se développe rapidement en Espagne : les « serviced apartments », également appelés « branded residences » dans le segment du luxe. Miguel Espada, Fondateur de Propriétés & Co et principal investisseur à Marseillan du Resort vigneron « Port-Marseillan« , nous explique tout cela…
Ce secteur, aussi en plein essor en Espagne, devrait connaître une croissance exponentielle, avec plus de 1 200 unités prévues d’ici 2027 pour les résidences de marque, selon les estimations du cabinet de conseil Colliers. Ces résidences opèrent à la fois dans les zones urbaines des grandes villes touristiques telles que Madrid, Barcelone, et dans des zones de villégiature comme les stations balnéaires ou de golf à Malaga ou aux îles Canaries.
Les « serviced apartments » sont des appartements dotés de services hôteliers. Dans le cas des résidences de marque, ces services sont proposés sous l’égide d’une marque hôtelière de luxe.
L’acheteur (l’investisseur) peut réserver jusqu’à 60 jours par an pour son usage personnel, cédant le reste du temps via un contrat d’hébergement conclu par l’hôtelier en son nom. Les occupants de ces appartements bénéficient de services de base ainsi que d’options supplémentaires à convenir et à payer séparément, fournis par l’hôtel.
Trois parties sont impliquées : le promoteur, tel que Miguel Espada, qui aménage ou rénove des biens à des fins hôtelières, l’investisseur achetant ces appartements avec services, et l’hôtelier ou le gestionnaire fournissant les services hôteliers, sous la bannière d’une marque hôtelière ou de luxe pour les résidences de marque.
Ces « serviced apartments » ne sont ni des logements touristiques ni des appartements à court ou moyen terme flexibles. Ils sont gérés par un opérateur proposant des services hôteliers aux clients finaux, selon un contrat d’hébergement.
Ils se différencient également de la multipropriété, car bien que l’investisseur réserve une période d’utilisation, il conserve 100% du droit de propriété et peut louer l’espace à des tiers.
Ils présentent des similitudes avec les condo-hôtels réglementés dans les îles Baléares. Cependant, les « serviced apartments » ne divisent pas horizontalement l’hôtel : les appartements ou villas demeurent des unités distinctes appartenant à différents propriétaires.
Les Branded Résidences attire des investisseurs étrangers : Miguel Espada confirme !
Ces appartements attirent les investisseurs privés, souvent étrangers, cherchant une résidence secondaire tout en participant à l’essor de l’investissement hôtelier en Espagne.
Leur succès repose sur la valeur ajoutée pour toutes les parties : le promoteur diversifie son offre pour réduire les risques et accroître la rentabilité, l’investisseur espère une meilleure rentabilité grâce à l’expertise hôtelière et à la marque réputée, et l’opérateur élargit sa gamme de produits pour améliorer ses résultats.
Pour être exploités à des fins hôtelières, ces appartements doivent être situés à proximité de l’hôtel ou dans le même bâtiment, adaptés à un usage tertiaire (hôtel, tourisme) plutôt que résidentiel exclusif.
Les relations contractuelles entre les parties impliquent des accords de collaboration entre le promoteur et l’opérateur ou la marque, des contrats de vente entre le promoteur et l’investisseur, et des contrats de gestion entre l’investisseur et l’opérateur hôtelier pour l’exploitation des appartements.
En résumé, les « serviced apartments » représentent un investissement immobilier attractif mais complexe, nécessitant une réglementation contractuelle rigoureuse dès les premières phases du projet pour aligner les droits, obligations et responsabilités de toutes les parties impliquées.
Article : C’est quoi une “Branded Residences” et pourquoi sont-elles de plus en plus attrayantes ? – Miguel Espada